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            畢業季租房高峰將臨:北京房租繼續上漲,租金超過房貸月供

            租客與中介的博弈中房租逐年上漲。

            《中國經濟周刊》記者 張宇軒|北京報道

            “5月開始,高校畢業生進入租賃市場,新增租賃需求增長強勁,將推動市場開啟新一輪升溫”,在貝殼研究院最近一期的北京市房產租賃市場月報中,發布方對5月市場走勢作出以上研判。

            據上述報告中數據顯示,進入2022年,北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢,在高校畢業季來臨之前,4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。

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            (近年來北京新增掛牌房源租金均價走勢。數據來源:貝殼研究院)

            房租進一步上漲的情況已經影響了不少租客。多名“北漂”向《中國經濟周刊》記者反饋,5月初租房續約時遭遇大幅漲價,不少拒絕漲價的租客選擇了換租價位更低的其他房源。然而換租新房源時,簽約租價也顯著高于該房源的上期合同價。

            租客與中介的博弈中房租逐年上漲

            “兩年間,房租從3700元/月上升到4200元/月,再加上額外收的300元公寓管理費,以及商業屬性的水電費,每月僅租房支出就將近5000元。”租客詹先生告訴記者,他原先租住了兩年的公寓位于北京市東南三環,屬于商業性質的公寓。在續租時,詹先生與公寓運營商談不攏價格,對方執意提價,無奈之下詹先生選擇退租。

            “最近四年,如果以中介報價估算,每年房租上漲比例大概在10%左右,但這個漲價幅度是可以進行協商的。”租客李女士與丈夫兩人租住在西城區西直門地鐵站附近某小區,中介是鏈家旗下的自如平臺。

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            (李女士的續租合同費用明細。 受訪者供圖)

            李女士提供的租房合同顯示,她所租住的房間是一個中等戶型中的分租臥室,室內面積只有8.7平方米,每月租金3060元,這個價格比她在兩年前首次租住時漲了100元。

            所謂“協商”,不過是租客續租時與中介、房主等進行討價還價。

            “第一次租房的時候,月租金是2960元,合同一年簽一次,到期后自如管家報出續租價3260元,比上年漲了300元。”李女士告訴記者,得知續簽房租即將上漲,她與中介開始討價還價。

            由于不滿中介提高房租,李女士與自如管家一番談價頗費周折,一度打算尋找價格能與之前房租水平相當的房子。“去年疫情期間,平臺上的房子不容易租出去,小區里空房子很多,考慮到這一點,自如最終作出讓步,但還是加價一百元了事。”

            如果不接受房租提價,租客只能選擇換租其他房源,換租則要租客再付出一筆中介費。

            “中介費一般與一個月的房租等額,這筆費用也可以討價還價,但也頂多打至九折。”詹先生告訴記者,“這部分支出對于中介方面來說也是一筆收入,他們自然不愿意房租輕易降低影響收入。”

            中介與房主說法不一,房租上漲牽涉兩方利益分割

            在鏈家、我愛我家等平臺中,房主出租房屋可以選擇兩種不同模式。一種是中介模式,平臺方負責將房源推薦給租客,名義上價格由租客與房主協商一致確定;另一種是托管模式,平臺方從房主手中接管房源,與房主簽訂接收合同,再將房子租給房客,租金由平臺方制定。

            “目前托管模式已經成為自如主要業務模式,租金雖然由平臺單方制定,但房主與平臺按比例分取租金收益,每年租金上漲的份額房主也可以繼續獲益。”記者以房主身份接觸了自如平臺,一名工作人員如是告知。

            “房租上漲是由于市場價格系統性上漲所致。”,該工作人員進一步解釋,“目前租金年上漲率為5%,具體到每戶租客,上漲約為100-200元。因上漲產生的收益,按上述比率,其中4%歸出租業主,1%歸自如”。

            對于所謂的“系統性”上漲比例,該工作人員模糊地解釋為“公司根據大數據測算”,但是拒絕了“房主”查看所謂“大數據”的請求。

            而這一比例并不被租客認可,也與房主反饋的數據有不小差異。

            李女士對5%的上漲率持質疑態度,“報價的上漲幅度應該在10%左右,根本不止5%,如果不在價格談判上磨一下,租客要承擔更大比例的租金上漲成本”。

            房主郭先生告訴記者,北京市各區域房租水平差異很大,漲價幅度也基本上與區域房價的上漲程度掛鉤,疫情前期有所下降,但之后又回溫,中介反饋到業主端的租金上漲幅度基本上保持在3%左右。

            郭先生稱,自己在疫情前曾與某房產租賃中介合作過,“朝陽區的一套房子,2011年時中介報價是平均每個月9100元,一直到疫情前也只漲到9700元。”

            而對于租客實際支付房租的準確上漲幅度,郭先生稱自己并不完全知情。“他們(中介)很鬼。”郭先生說,當時中介從自己手里收走房子,具體怎么與租客議定租價,“我完全不知情也無法干涉”。

            而至于這類房源租賃溢價(指租客支付租金減去房主租金收入的部分)多少,每戶租金每年實際上漲多少,郭先生自己也不太清楚,只能根據行情猜測,“當時的行情是,整套房子的租戶月租金加起來,每年一般上漲一百塊”。

            野蠻生長被叫停,租金超房貸月供

            北京的房屋租賃市場曾經歷過一個野蠻生長階段。

            據郭先生講述,北京的房產租賃市場早前就被多家房產中介“野蠻搶奪”,“好幾家中介的業務員買通物業,潛入到小區業主群里,幾家公司的人搶著加你為好友,開價一個比一個高,賠著本兒搶收房子,甚至還有不同公司的業務員為此在線下大打出手。”

            “房子到了中介手里,雖說租客支付的租金名義上由房東來定,但實際上房東此時已經沒有話語權了。”郭先生說,“房租高低由當地‘行情’決定,幾家中介機構口徑一致,直接操控了‘行情’”。

            不僅如此,中介機構為了追求利益將收到的房源完全“物盡其用”。郭先生在北京昌平還有一套90平方米的房子,兩室一廳。但中介曾經在房子內部打隔段粗暴裝修,遭致郭先生不滿。

            “這套房子當時的整套收房價格相當于每月9000元,中介打了隔段后租給了13位租客。參照該區域當時合租市場最低行情,中介在每位租客身上至少每月收入1000元,這套房子保守估計每月都能提供給中介機構13000元的租金收入。”郭先生說。

            之后在房屋內部打隔段裝修后分租的情況被有關部門叫停。近年中介公司也對租賃模式做出了調整,托管式租賃在利益分配的形式上看似比以往透明,且在保底的基礎上給予出租業主一定比例的浮動收益。但租客支付的房租定價依然是由中介單方面決定。

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            (自如平臺收房合同中對于托管租賃模式下的租金收入分配規定。 合同模板由自如提供)

            “自如對業主的房屋進行評估裝修,給業主一個保底的租金收益,約占實際租金的80%,其中8%為自如收取的管理費,保底租金外的20%是盈利部分,自如與業主五五分成,”對于利益分成,該自如工作人員這樣介紹,“我們(自如與房東)是利益共同體。”

            對于實際房租的定價權,該工作人員表示,“實際租金由我們來定,出租價格比普租帶客戶(業主獨立對外出租的情況)行情高15%-20%”。

            即便是中介機構報價給房主的“保底租金”,也已遠超房主購買房源時所須還清的按揭貸款月供額。

            “中介收房報價10000元/月,而這套房子買房按揭,每月需支付的房貸為7000元,房租收入不僅完全還清了月供,還能有3000元的凈收入。”郭先生告訴記者。

            “但我早已終止了與中介機構的合作,以9000元/月的價格租給一個老租客,這個價格我自己可以接受,而且顯然更具有競爭力。”郭先生并不認同中介所說的“利益共同體”,作為房主,其對于租金的“心理價位”定位于房子的月供額水平上,“即便是降到七八千一個月,我都能接受”。

            責編:楊琳

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